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    業界資訊

    險資投資地產預期降溫 短期內投資量難超上限

    日期:2010-03-15

    保險資金寬松投資不動產的設想,最終被證明只是市場的一場空歡喜。

    繼保監會主席吳定富表示保險資金將不得直接投資居民住房、商業地產以及房地產開發之后,種種渠道再次證明,保監會已經完成新修改并原則性通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》(下稱《草案》)中,對險資投資不動產的限定已經大大嚴于2009年底的征求意見稿。

    “原來單純地對基礎設施類投資要求不超過6%,但現在,在添加了不動產投資后,一共不超過5%。”根據接近人士的說法,險資投資地產不但在占比上有所減少,同時在投資方式及領域上也劃清了比較明確的禁區。

    “最主要的還是風險考慮,政策趨緊的變化,與近來各部門對房地產市場的頻頻調控有關。與其他機構不同,保險資金對風險的承受能力更低,也更需要良好的流動性。”中央財經大學保險學院院長郝演蘇表示。

    落空的市場預期

    預期的落空使兩會期間保險界的委員和代表們近乎一致地發出了拓展、豐富險資投資渠道的呼聲。中國人壽總裁楊超就表示,由于監管機構相應的實施細則尚未出臺,目前新《保險法》在法律上開放的不動產、未上市企業股權等新投資渠道仍未實際放開。

    “保險資金尤其是壽險資金負債的期限比較長,在資產負債的管理過程中,需要相應的長期資產進行匹配。而吸金的地產行業所尋找的也正是能夠提供長期、穩定的資金。”中國社科院保險與經濟發展研究中心秘書長郭金龍表述。

    正因為如此,整個市場對于2009年的開閘險資投資不動產充滿了期待。

    2009年3月,《關于保險資金投資基礎設施債權投資計劃的通知》正式發布,規定投資占比人壽公司一般不超過上季末總資產的6%,財產保險公司一般不超過上季末總資產的4%。

    2009年10月,新《保險法》正式實施,新增并明確提出保險資金可以“投資不動產”。

    2009年12月,保監會發布首版《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》征求意見稿,繼續為投資不動產“正身”。提出險資可投資不動產,包括基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產等。

    統計數據顯示,2009年國內保險資金運用余額達3.7萬億元,而且這一數據還在每年隨著新增保費而不斷翻升。

    彼時,按照6%的占比,投資不動產市場的險資將達2200億元以上。有樂觀估計者預測,原有的基礎設施投資加上不動產后,占比上應該再有提高。更有甚者將這一比例預測為10%到15%。其中,征求意見稿中關于保險機構不得投資“不具有穩定現金流回報的不動產”的描述,更是助長了人們對于保險機構可以投資具有穩定現金流回報的不動產,也就是商業地產的揣測。

    “這種表述方式,市場首先想到的就是包括零售物業、寫字樓在內的商業地產,然后是用于出租的住宅,最后才是基礎設施,當時市場上甚至有機構預計將有接近2000億元的資金會進入商業地產。”天相投顧地產小組分析師劉義表示。

    然而,現實總是令人失望。2010年1月,保監會主席吳定富表示,保險資金不得直接投資居民住房、商業地產以及房地產開發。這一定性,直接將市場懷揣并不斷膨脹的商業地產美夢刺破。

    隨后,市場傳聞更是被證實。在最新版的征求意見稿中,監管部門已經把包括基礎設施類、非基礎設施類不動產在內的總投資占比壓縮到5%。

    “今年以來,11部門已經多次協作對房地產市場進行風險提示以及調控,保監會估計也會因此更加謹慎。”劉義認為這是保監會態度直轉的原因。

    郝演蘇指出,保險資金更加注重安全性與物業流動性的同時,監管層的決策也會考慮到配合整體的宏觀調控。“監管部門不希望保險資金成為助長房價的罪魁或者擋箭牌。這種謹慎也不是沒有道理。”

    短期內不動產投資量難超上限

    “和前幾年比較笨拙且風險較大的整購物業相比,現在平安集團在對金融平臺的利用已經開始愈發得心應手。”一位信托公司從業人士表示,近年平安集團通過內部投資杠桿平安信托與地產公司合作的同時,已經找到了一個降低風險與增強靈活性的險資輸出模式。

    事實如此,在去年,平安集團通過平安信托先后與金地、綠城、余杭城建建立戰略合作關系,短短半年就向房地產市場砸出了未來3年350億元的大單。

    其他保險巨頭也不例外,中國人壽去年在與信達資產管理公司簽訂戰略合作協議通力合作商業地產、酒店投資、物業管理后,更是慷慨掏出88.4億港元分兩次完成了對遠洋地產的大股東上位;人保集團也抓住了金融街西拓的機會,與金融街控股簽署了戰略合作協議,為人保集團整體入駐金融街做好鋪路;此外,生命人壽與佳兆業集團也簽訂了為期5年的策略聯盟框架協議。

    按規模計算,最新版的征求意見稿中不動產投資占比下降到5%,可供保險公司使用的資金大約在1700億元左右。

    對此,郝演蘇表示,盡管可運用險資額度高達3.7萬億元,但實際上保險市場高度集中,除了幾家大保險集團有實力進軍不動產市場,其它小的保險公司的險資很難形成氣候。

    記者查閱得知,根據保監會統計的2009年度的壽險保費收入排名統計,排名前四的國壽、平安人壽、太保人壽、泰康人壽的市場份額占比分別為36.23%、16.24%、8.3%、8.23%。占比不足1%的壽險公司也大有所在。

    “出于謹慎,在進入房地產市場的初期,幾家保險巨頭對規模不會太過沖動。國壽的險資運用額達到1.7萬億元,入主遠洋地產的88億港元遠遠未足5%,并且包括國壽在內,險資在進入不動產領域時也會謹慎挑選有實力或有背景的地產企業合作,不會輕易擴大合作范圍。”郝演蘇表示相對于巨額保險資金,不動產開閘的初期意義更多的只是新增了一個投資通道。

    也有業內人士認為保險資金投資渠道分散,而出于風險考慮,保險資金也往往在各領域資金配置上不足上限,由此1700億元能有多少進入不動產,還要看保險公司的策略與風險考慮。

    這種風險考慮,從兩會期間中國人民健康保險股份有限公司監事長劉京生的“抑制房地產泡沫,防范金融系統性風險”提案中可窺見一斑。劉京生表示,整個2009年,由于“量化寬松”貨幣政策、畸形的經濟結構和地方土地財政三大因素影響,國內房地產泡沫迅速膨脹。這已經帶來不少負面影響,甚而有可能危及到金融體系的穩定。

    與此同時,平安集團投資部相關人士在接受記者關于不動產開閘監管嚴格的詢問時,也表示:“因為一直沒有出臺細則,也就談不上趨嚴,目前平安的整體投資策略仍是維持基本步調。”

    而對于險資從整購物業到與房企合作的投資策略變化,郝演蘇表示,畢竟保險巨頭不是專業的地產運營商,通過合作能更好地控制風險,并且這也符合監管意圖。“監管層也要求保險公司通過專業的投資機構來進行不動產間接投資。”

    對于這種出于安全性的間接投資要求。信達金融金融研究中心預計投資范圍主要是購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體等,而退出途徑則是直接轉讓不動產產權、轉讓債權、股權和不動產金融產品、將不動產進行證券化或設立不動產投資計劃等。

    與此同時,該研究進一步表示,2010年保險公司的首批投資項目將進入實際操作階段。隨著保險公司項目運作的順利推進,未來的投資比重會繼續擴大。

    來源:[ 中國房地產報 ]

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