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    業界資訊

    保險巨頭30億首入保障房

    日期:2011-05-16

    上海城投控股與中國平安攜手推出7年期“平安-城投控股保障房項目債權投資計劃”,募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設。根據初步測算,與同期銀行貸款利率相比,該計劃將為上海城投保障性住房建設項目節約財務成本約7000萬元。

    5月12日,上海城投控股發布公告透露,該公司與中國平安攜手推出7年期“平安-城投控股保障房項目債權投資計劃”,募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設。

    據悉,該計劃是我國保險資金投資保障性住房領域的首個簽約項目,在我國保障性住房建設融資創新領域邁出重要一步。

    30億投資保障房

    根據上海城投與中國平安的約定,這筆7年期債務金額的50%按照固定利率6.4532%計息;另外50%按照人民銀行公布的同期貸款基準利率下浮5.1%。

    根據初步測算,與同期銀行貸款利率相比,該計劃將為上海城投保障性住房建設項目節約財務成本約7000萬元。

    上海城投表示,這筆資金將用做公司保障性住房項目開發。

    上海城投未透露這筆資金將用做哪些具體項目,但根據了解,作為上海保障房建設“排頭兵”角色的上海城投,目前在滬投資建設的保障性住房主要是松江新凱家園[最新消息價格戶型點評]、青浦諸光路這兩個項目。

    這兩個項目中,新凱家園項目位于泗涇鎮古樓村,靠近規劃中的軌道交通9號線車站,項目有a、b、c、d四塊土地組成,上海城投已分別在2009年8月4日、2010年2月5日獲得該項目的a、b地塊,2011年4月25日取得c、d地塊。據共計,該項目四地塊總面積約為89萬平方米。

    最新情況為新凱家園目前在建是第三期,預計2011年10月竣工,該盤前期二手房的均價約12000元/平方米左右。

    另一個諸光路項目,上海城投于2010年3月15日決定投資開發。該項目位于上海市青浦區徐涇鎮東部。

    2009年8月,上海市規劃和國土資源局公布了15個大型社區規劃選址方案,包括以保障性住房為主的6大基地和以中低價普通商品房為主的9個大型居住社區,其中包括青浦區諸光路站大型居住社區。

    青浦諸光路站大型居住社區內規劃有1號、2號、3號、4號共四塊經濟適用房基地。該經濟適用房基地位于上海市青浦區徐涇鎮東部,規劃的軌道交通20號線諸光路站周邊,北至天山西路,南至蟠中路,西至諸光路,東至規劃一路。

    資料顯示,基地內經濟適用房地塊用地面積20.34公頃,綜合容積率控制在2.1左右,擬建地上總建筑面積42.81萬平方米,其中經濟適用住房建筑面積約為40.1萬平方米,社區級商業及公共服務設施建筑面積約為2.71萬平方米。項目計劃按1號基地、2號基地、3號4號基地的順序分三期,每年新開工一期進行滾動開發建設。

    其中,1號、2號基地位于崧澤大道和規劃軌交20號線以北,現狀為凈地;3號、4號基地位于崧澤大道以南、諸光路以東,目前動拆遷工作尚未完成。因此,上海城投還沒有正式獲得項目土地。

    利潤之爭  

    此次,上海城投與中國平安債權投資計劃是國內保險資金投資保障性住房領域的首個簽約項目,在此之前,險資只能進入商業地產。

    今年3月6日,全國人大代表、保監會主席吳定富在接受采訪時表示,上海將承擔保險交易所試點的任務,并將試點險資支持保障性住房建設。

    自去年9月《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺為保險資金投資不動產掃清制度障礙后,近期保險資金躍躍欲試,保險巨頭們更是頻頻布局保障房的投資建設。

    今年3月,中國太平洋保險宣布,近期負責其保險資金運作的太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過了保監會的備案。

    “兩會”期間,中國人壽表示,投資保障房建設項目已經啟動,與北京、重慶簽訂了協議,和云南也互有意向,廣東、浙江等地則在接洽之中。

    可以說,自去年《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后,具有公益性、長期性、穩定性等特點的保障房成了保險資金投資不動產的重要出口。

    然而,在保險資金投資保障房的同時,今年關于保障房的利潤之爭更是眾說紛紜,除了部分國企表示保障房利潤可高達20%,多數公司普遍反映保障房利潤很低,并沒有參建的動力。

    但就上海城投來說,據此前3月25日其發布的2010年年度報告顯示,2010年上海城投在上海保障房建設中,新開工面積有74萬平方米,竣工面積35萬平方米,在建工程總量為118.7萬平方米,均超額完成年度指標,保障性住房共完成銷售面積59.47萬平方米,合同金額46.729億元,回籠資金25.1億元,實現營業收入20.95億元,凈利潤4.98億元,取得歷史最好成績。

    中原地產研究咨詢部總監宋會雍在接受觀點地產新媒體采訪時也表示,保障房不能簡單地認為沒利潤或利潤很低,主要是因為并不清楚國企在保障房項目的拿地成本,如果保障房的拿地成本為零,那么以上海保障房6000-8000元/平方米的售價來計算,其利潤也是相當可觀的。

    事實上,據公開資料查詢獲知,松江新凱家園abcd四地塊是只有一塊顯示有出讓金額,其與兩幅土地為劃撥用地。

    對此,國安證券分析師李兢也表示,雖然不清楚平安投資保障房的具體利潤分成方式,但該筆債權所涉金額的利息比貸款還低,而平安的主要收入應該也是來自項目分成。

    對于險資投資保障房的利弊,他表示,好處就是投資保障房收益穩定,無風險,且資金回籠快,而缺點就是投資回報率可能比較低的問題了。   

    來源:[ 觀點地產網 ]

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